相方どうやったらベストな部屋をさがせるんだろう。
相方不動産屋って何か胡散臭いから怖い….
相方不動産屋からボッタクられるって聞くけど、どうすれば回避できるんだ…….。具体的な方法を教えて欲しい!!
不動産メガネこのような不安を抱えてる素人の方へ、
賢く引越しをするためのやること・押さえる3選をお教えします！
皆さんに新生活に心躍らせながら、引越しという作業には心が沈みますよね。
安心して下さい。浮かせます。
こちらの記事を読むと下記のことが得られます。
■ベストな引っ越し時期が知られる
■不動産屋の選定方法を知られる
■不動産屋からぼったくられる可能性が下がる
オレは不動産歴５年目の営業マンです。
今は事務所や店舗物件をメインに仲介している営業マンで、過去に住居の物件も経験したことがあります。
住居はめんどくさい割に儲からない。
だから住居の仲介はしないという信念から不動産営業マンをやっています。
だからこそ、住居に関して本音を書いていきます。
この思いが皆さんに伝わりますように。
引越しで何を気をつければいいかわからないよ……
そんな素人童貞向けに書いている記事です。
この記事を読めば、不動産会社からボッタクられる可能性が下がります。少々。
引越しはだいたい２年に一度のペースで行われます。
だから一回の引越しの経験は蓄積されません。
引越しをする時にはこの記事を読んで最低限の事を抑えましょう。
引越しでやること・押さえること①
避けるべき引っ越し時期を知る
なぜこの時期を避けるべきか、メリットとデメリットを示して説明しよう。
まずメリットは、選べる部屋数が多い。
１〜３月は繁忙期で、引越しをする人が多いです。だからこそ空く部屋も多いため、他の月よりも選択肢は多くなります。
続いて、デメリットは下記の３点になります。
1.賃料が上がる
皆んな気に入る物件は結局同じです。
人気がある物件はオーナーが人気がある物件と繁忙期と言うことを理解している為、通常の月よりも賃料設定を上げる。
また交渉は一切受け付けない。どうせすぐに申込が入るので……
2.物件の争奪戦が半端じゃない
1.でも説明しましたが、皆さんが気に入る物件はだいたい同じです。
なので人気物件は申込が５件入ったりする場合もあります。
また、内見から帰って来て、いざ申込を入れようと管理会社に電話したら「申込が入りました。２番手となります。」と言われる残念なパターンもあります。
地方から上京してくる人は内見せずに決めるので、このような悲劇が起きます。
さらに、内見をする前に申込だけ入れて物件を押さえたりする業者もあるります。
3.メンタルにくる
2の状況が続くと、ほとんどの方はめんどくさくなって諦めます。
諦めて、
まあ、物件なんて何でもいっか……どうせ帰って寝るだけだし……
と投げやりの判断をします。
そんなタイミングを狙って仲介業者は、自分たちに美味しい物件（利益率が高い）を紹介して決めさせます。
美味しい物件に関しては後述します。
引越しは体力勝負です。物件が決まった後もぼったくられるタイミングがいっぱいあるので、物件選定で心を折らないで下さい。
あと余裕を持って引越しをしましょう。
そうすれば足元を見られたりしないので。
引越しでやること・押さえること②
物件掲載サイトの見方、不動産業者の選択方法
部屋を探す上で、見やすいサイトは下記がおすすめです。
理由は物件数が多いのと、見やすいというだけです。物件数が多い理由は、利用している不動産業者が多いからです。
・スーモ
・アットホーム
注意点としては、スーモやアットホームは古い物件情報が多数掲載されています。
理由としては、ただ更新していないという点と人気の物件は問い合わせがあるから残しておく。
問い合わせがあっても物件が無かったら意味が無いのでは？
と素人の方は思うかも知れません。
ただ、メールや電話で問い合わせした時にはあると言って、いざ来店したら「申込が入ってしまいました。なので類似物件を御紹介します。」と言う鉄板のパターンが待っています。
物件情報の更新時期はちゃんと確認しましょう。
あとスーモで同じ物件を複数社掲載している場合があります。
掲載している不動産業者の情報が記載されている。その中で取引態様と右上に記載されている。
取引態様が「代理」or「仲介」と記載されているが、「代理」と記載されている業者を選びましょう。
全て「仲介」の場合は、大手の不動産業者を選ぶのが安牌。もしくは物件から近い立地に位置する業者を選びましょう。
物件を管理している不動産業者の可能性が高いからです。
引越しでやること・押さえること③
仲介業者に関して教えてあげよう
ここが今回のメインテーマになります。
簡単に言うと、不動産会社は管理会社と仲介会社の2種類があります。
管理会社とは、
オーナーから物件の管理を任され、空室が出たら客付けも行う。
管理会社はオーナーと直接やり取りしている為、交渉も直接行うことができる。
またオーナーから広告費をもらっているので、仲介手数料の交渉もしやすい。
見分け方としては、正直難しいです。
街を歩いていて古い建物に入っている路面の不動産会社は地場の不動産業者の可能性が高いです。
また不動産業者には宅建免許番号がある。下記のような感じです。
「東京都知事免許（10）○○号」
上記の（）内の番号が大きいほど、不動産業をしている期間が長いです。
なので番号が大きい業者ほど地場の不動産会社である可能性が高くなり、地域のオーナーと繋がりが多く、管理している物件も多い可能性があります。
但し、地場の業者は接客態度がクソな奴が多いから気をつけて下さい。
仲介会社とは、
レインズ（他にもある）という不動産業者のみが見られるシステムで物件を検索して紹介する。
物件の管理はしていないので、基本的に仲介手数料で売上を作っている。
こいつらが悪さをする可能性が高いです。
仲介手数料でしか稼げないので、初期費用に勝手に変な項目をのせたり、利益率の高い物件しか紹介しなかったりします。
利益率の高い物件とは、オーナーから広告費が出る物件です。
通常だと管理会社が広告費をもらっていますが、なかなか埋まらない物件は広告費を出すことによって仲介会社に頑張ってもらう事があります。
仲介会社は広告費がある埋まらない物件（人気無い物件）ばかり紹介してきます。
正直、信頼できる友人に仲介を依頼するのが1番安心できます。
また仲介手数料無料の不動産会社は、広告費付き物件のみ紹介しています。
なので初期費用を抑えるのか、より良い物件に住むのか、選択が必要です。
良い業者の見つけ方は下記になるので参考にして下さい。
おまけ
仲介手数料は原則賃料の0.5ヶ月分だからな。
下記のブログに詳細があるが、東急リバブルの訴訟は業界ではかなりの衝撃だった。
仲介手数料を賃料の1ヶ月分請求するには事前に借り主からの承諾が必要だ。
ただ最近は物件資料に「契約時に仲介手数料１ヶ月分を請求します」と記載がされている。
書いてあったらもう無理ですよね。
まとめ
- １〜３月は引っ越ししない
- 物件掲載サイトでは、更新時期と不動産会社の情報を注目する
- 管理会社を見つける。もしくは友人の不動産営業マンに頼む。
皆んなが変な不動産会社に騙されず、素晴らしい新生活を過ごせることを祈っています。
不動産営業マンからすると、友人の頼みとしても住居は面倒です。
なので、物件探しなどできることは自分で行いましょう。
忙しくて途中で投げやりになり可能性があるので……….
下記の記事も参考にしてみて下さい！
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