賢く物件探しをするコツ①〜不動産業界を知ろう〜

この記事では、毎日をもっと賢く暮らす為の情報を発信しています。

誰にでも簡単にできるような内容でお伝えするので、
気軽な気持ちで読んで、人生を豊かにしましょう!

引越しをしたいけど、どこの不動産会社に頼めばいいんだろう…….

そんな悩みを持っている方に、まず知ってほしい不動産業界の仕組みをお教えします。

この仕組を知ることで、あなたはぼったくられる可能性をぐっと下げられます。

なぜならこの不動産業界は、一般の方々が内容を知らないってことを利用してぼったくるからです。

ただ、不動産業界に全く興味が無い方は講座②へお進みくださいませ。

筆者の信頼度

こいつ誰だよ……

皆さんそう思われてますよね?

私は不動産業界(賃貸)に4年ほど従事しています。

半年間ほど住居の仲介会社で働いた経験がありますが、不正が多い+クソな不動産業者が多いことに驚かされました。

現状では事務所や店舗といった事業用不動産の賃貸仲介をメインとしているため、住居に関しては何でも書けます。

そんな不動産営業マン眼鏡です。

目次

賢く物件探しをするコツ①
不動産業界は不正が起こりやすい事を知る

ではさっそく、不動産賃貸業界の仕組みをご説明します!!

不正が起こりやすい理由としては、下記の3点が考えられます。

理由① 情報がクローズドであること

不動産業界の仕組みが一般の方に知らされることはないので、だからこそ不動産会社は好き勝手にやります。

理由② 従事している人間たちがクソ

なぜだかわからなりませんが、クソな奴が多いです。

不動産業者として、物件の空き確認の連絡をしても対応が悪い奴が多いです。

こいつらはどんな神経をして働いているのかわかりません。

対不動産業者にだけならまだしも、問合せをしたお客さんにも対応が悪い業者がいます(対応が悪すぎて、相談を受けたことがあります)。

また地場の業者(古くからその土地にいる業者)は横柄な態度を取ってくるやつが多い気がします。

古くからその土地に根ざしているため、オーナー達との関係性が強いです。

なので自分達が窓口になっている物件に関してはあからさまに上から目線で接してきます。ムカつきますよね。

理由③ 契約が終わったら、さようなら

物件探し コツ

物件を紹介して契約した後は、基本的にお客さんと接することがありません。

だからこそ一期一会の精神で全力でぼったくってきます。特に仲介業者。

殆どの方が2年ごとに引越しを行うので、引越しの経験やスキルがリセットされます。

なかなか経験値が蓄積されないので、不動産業者の方が立場が強いと思います。

賢く物件探しをするコツ②
引越しの際の登場人物及び役割を知ろう!

物件探し コツ

ポイント悪さを働くのは、仲介業者 or 管理会社

1.入居者(借主)

ぼったくられる対象のあなた方です。

2.仲介業者

物件を紹介、内見の案内、契約手続きをしてくれる業者です。こいつらが悪さをする可能性が高いです。

どこの仲介業者に頼んでも、紹介できる物件はほぼ同じです。ここに関しての詳細は後述します。

3.管理会社

オーナーから物件の管理を任されている不動産業者です。

賃貸・契約・更新の窓口であったり、家賃回収や専有部・共有部のトラブルがあった際の対応してくれます。

大手の不動産会社が管理していたり、地場の不動産業者が管理してたり様々なパターンがあります。

こいつらも悪さをする可能性があります。そして横柄な態度な奴が多いです。

4.保証会社

入居者の保証人となってくれる会社です。

あなた達が賃料を未払いになったら、オーナーの代わりに家賃を取り立てます。

あなた達の仲間ではなく、オーナーの仲間です。

あなた達が夜逃げした場合も、残置物の処理など代わって対応したりします。

5.オーナー(貸主)

物件の所有者です。

賢く物件探しをするコツ③
賃貸物件はどこから借りても同じだと知ろう!

物件探し コツ

【ポイント】不動産業者全体が同じ情報を共有している

不動産業者がどこから物件情報を引っ張って来ているか。

今では有名ですが、RAINS(レインズ)とATBB(アットビービー)です。

まずRAINSとは、

不動産流通機構の近代化方策として建設省(現国土交通省)が企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に1990年に作られたネットワークシステムです。

不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’Sより

全国の不動産業者が加入しており、ここから物件情報を探す為、どこの仲介業者に依頼しても同じ物件情報が出てきます。

次いでATBBは、

不動産業務総合支援サイト「ATBB」は、国内最大級の「アットホーム不動産情報ネットワーク」へのゲートウェイとして物件情報の登録・公開(B to B)、検索・入手・公開(B to C)ができる加盟・利用店専用のプラットフォームです。

at home HPより

こちらは民間企業が提供している物件情報を共有するシステムです。

皆さんがネット上で物件検索に使用しているアットホームが運営しています。

但し、エンドユーザー向けと業者向けで情報が分けられている物件があるため、一般のユーザーは見られない情報が多数あります。

またこのATBBは民間の企業が運営している為、このサイトを使用するための費用がかかります。

不動産業者によっては、契約していないのでATBBの情報が見られない場合もあります。

現状では、ATBBよりRAINSの方が圧倒的に物件情報は多いです。

しかしながら、エリアによってATBBの方が情報が多い場合もあります。

また管理会社によってはATBBにのみ情報を掲載している場合があります。

ちなみに、SUUMOやHOME’Sで掲載されている物件情報は全てRAINSやATBBにある情報を掲載しているだけです。

二次情報となるので、古い物件情報が多数掲載されている場合が多く見受けられます。

こんなこと知って何の意味があるんだよ……

皆さんそう思ってますよね?

自分が物件を探してもらっている不動産業者が、RAINSとATBBどちらのシステムを使って物件を調べているか注目して下さい。

2つのシステムを使って物件を調べている不動産業者は良い営業マンです!

2つのシステムを使うのはなかなかめんどくさいので、良い営業マンじゃないと調べません!

賢く物件探しをするコツ④
不動産業者の報酬形態

不動産業者が得る報酬は、仲介手数料と広告費の2種類がある。

皆さんがご存知なのが、仲介手数料ですね。

しかし、不動産業者は裏でオーナーさんから広告費(ADエーディーとも言う)をもらっています。

物件によりますが、最大で賃料の2ヶ月分の報酬をもらえる場合があります(ほとんどが賃料の1ヶ月分)。

不動産業者としては、報酬が高い物件で契約を取りたいので、広告費が付いている物件を紹介して来ます。

広告費が付いている物件は、なかなか空室が埋まらない物件と言えます。

なぜなら人気の物件であれば、広告費が付かなくても自然と埋まるからです。

皆さんは、もしかしたら広告費付きの微妙な物件しか選べていないのかも知れないません。

筆者の感覚ですと、全体の物件で広告費付きは4割〜5割くらいな感じがします。

どうやったら良い物件を紹介してもらえるんだよ……

他の講座で詳しく書きますが、SUUMOやHOME’Sといったサイトから、複数社の不動産業者へ問合せしましょう。

見分けるのは至難の技なので、数打って良い営業マンを探すのが1番です。

ちなみにATBBは広告費付きの物件に絞って、物件を検索できます(RAINSはポンコツなのでできません)。

なのでATBBのみから物件を紹介してくる業者は怪しいかもしれません。

まとめ

物件探し コツ

以上、不動産業界がいかに不正が起こりやすく、クソな奴らが多いが書いてきました。

こういった構造を知るだけでも、不動産会社の言いなりなったりすることを避けられるのではないでしょうか。

下記にも引越しや物件探しに関して書いてあります!ご参考にして下さい!

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この記事を書いた人

事業用不動産の賃貸仲介営業マン(メガネ)

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